Tudo sobre as duas modalidades mais utilizadas quando se quer investir em fundos imobiliários

Aqui no blog você encontra alguns artigos sobre fundos imobiliários, e esse material te ajuda a entender um pouco mais sobre cada um deles e como realmente fazer a compra!

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Existem basicamente 2 tipos de fundos imobiliários. Fundos de renda, também chamados de “fundos tijolos”, são os fundos que compram as propriedades já construídas e prontas, a fim de alugar ou obter valorização desses imóveis no futuro, fundos de desenvolvimento e os chamados “fundos de papel” ou contas a receber de imóveis, ou seja, imóveis que estão na “planta”.

Compreender cada um deles é fundamental para construir uma boa carteira de investimentos.

Fundos de renda ou “fundos de tijolos”



De todos os tipos de fundos imobiliários, este é o mais conhecido pelos investidores. Ao comprar uma cota de um fundo de tijolos, o investidor está adquirindo um pedaço de propriedade física.

O objetivo de um fundo de tijolos é reunir investidores interessados ​​em investir em imóveis e adquirir esses imóveis para receber um aluguel mensal. O valor do aluguel dos imóveis é repassado aos acionistas por meio de dividendos, que são isentos de impostos e creditados diretamente na conta do investidor.

Como esse tipo de fundo investe em empresas físicas, geralmente segue uma segmentação. Afinal, todo fundo tem um gestor e quando o gestor sabe muito sobre o mercado de construção e locação de prédios industriais, por exemplo, pode obter melhores resultados atuando em um fundo que administra vários prédios.

Além disso, outro motivo que beneficia a gestão de fundos por segmentação é justamente a análise do mercado. Ao atuar e se especializar no mesmo segmento, torna-se mais perceptível qual empresa tem maiores possibilidades de lucro.

Os principais segmentos desse tipo de fundo imobiliário são: lajes corporativas, galpões logísticos, galpões industriais, agências bancárias, shopping centers, hospitais universitários, lojas e supermercados.

No entanto, também existem fundos de tijolos diversificados, ou seja, possuem um mix de empresas de diversos setores.

Quando investir em fundos de tijolos?

Esse tipo de fundo é ideal para o investidor que busca em sua estratégia de investimento obter renda passiva mensal por meio de aluguel de imóveis.

No longo prazo, também é indicado para o investidor que pretende valorizar as cotas de um fundo.

A taxa de vacância, ou seja, a taxa de ocupação dos imóveis, é algo que também deve ser levado em conta para esse tipo de fundo, afinal, o maior risco que o investidor pode estar exposto é investir em um fundo com imóveis sem arrendamento.

Fundos de crédito imobiliário ou “fundos de papel”



Diferentemente dos fundos de tijolos, em que o investidor sabe exatamente qual loja ou imóvel está gerando seus ativos, os fundos de recebíveis imobiliários são investimentos em dívida imobiliária, por isso são chamados de fundos de papel.

Um dos documentos negociados neste fundo é o CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Quando uma construtora investe na construção de uma urbanização, por exemplo, os apartamentos começam a ser vendidos em planta e os compradores do apartamento pagam pelo imóvel por anos. Portanto, o retorno financeiro da construtora também demora alguns anos para retornar.

No entanto, é importante que a construtora perceba o retorno do investimento o quanto antes para que novos investimentos possam ser iniciados. É quando começa a possibilidade de investir em títulos de dívida imobiliária.

Nessa situação, a construtora pode entrar em contato com uma securitizadora (empresa que capta recursos por meio do patrimônio da empresa) e solicitar o valor integral da obra em troca das parcelas que os compradores da securitização pagarão.

A securitizadora então recolhe o dinheiro dos investidores por meio de fundos de papel e repassa todo o valor para a construtora. Com isso, as parcelas mensais dos apartamentos vão diretamente para a securitizadora, que repassará o valor ao fundo.

Este é um exemplo de como funciona um IRC, no entanto, o administrador desses fundos também pode comprar créditos gerados por diversas instituições financeiras, garantindo assim uma maior diversificação, estratégia importante para aumentar a segurança do investidor. Outros tipos de contas a receber que podem constituir fundos de papel são as LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e as LH (Letras Hipotecárias).

Quando investir em fundos de papel?

Quando o investidor busca resultados de longo prazo, é interessante buscar retornos superiores às taxas dos indexadores padrão do mercado, que geralmente são CDI ou IPCA.

Em geral, um valor mínimo de 300.000 reais está disponível apenas para investidores qualificados, que são aqueles que possuem certificação profissional ou que investiram pelo menos 1 milhão de reais no mercado financeiro. No entanto, é possível encontrar alguns para o público em geral.

Mande sua sugestão de tema para [email protected].